Com empreendimentos pipocando por todo o País, o programa Casa Verde e Amarela (CVA) avança e cresce, apesar das incertezas do cenário econômico. Afinal, a demanda por moradias populares é enorme e as empresas têm nesse nicho uma possibilidade robusta de crescimento dos negócios.
É o caso, por exemplo, da MRV, a maior construtora do Brasil, que acaba de anunciar um grande empreendimento do CVA em Porto Alegre. O Residencial Porto das Águas, localizado na Restinga, um bairro popular da capital gaúcha, será voltado ao público com renda familiar de até R$ 2 mil.
Terá 488 apartamentos de dois dormitórios, com preços a partir de R$ 133 mil e representa, segundo o jornal Zero Hora, uma guinada nos negócios da empresa. Ela não investia nesse segmento há mais de três anos no Estado e já prepara o lançamento de novos condomínios.
Muitas outras construtoras também estão tirando do papel seus projetos, estimuladas pela aprovação, em janeiro, da regulamentação do programa que substituiu o antigo Minha Casa Minha Vida.
Lei 14.118 – Casa Verde e Amarela
O Casa Verde e Amarela foi lançado pelo governo através de Medida Provisória, ano passado, que foi aprovada pelo Congresso e transformada na Lei 14.118, de 12 de janeiro de 2021.
Ela institui o programa CVA com a finalidade de promover a moradia para famílias residentes em áreas urbanas com renda mensal de até R$ 7 mil e a famílias de áreas rurais com renda anual de até R$ 84 mil.
Um detalhe muito importante para quem é empreendedor:
Além de proporcionar a casa própria para quem precisa, o CVA apresenta expressamente a intenção de estimular o setor construtivo. Nesse sentido, o programa tem como metas:
- Ampliar o estoque de moradias para atender às necessidades habitacionais, sobretudo da população de baixa renda.
- Promover a melhoria do estoque existente de moradias para reparar as inadequações habitacionais.
- Estimular a modernização do setor da construção e a inovação tecnológica com vistas à redução dos custos, à sustentabilidade ambiental e à melhoria da qualidade da produção habitacional.
- Promover o desenvolvimento institucional e a capacitação dos agentes públicos e privados responsáveis pela promoção do Programa Casa Verde e Amarela.
- Estimular a inserção de microempresas, de pequenas empresas e de microempreendedores individuais do setor da construção civil e de entidades privadas sem fins lucrativos nas ações do Programa Casa Verde e Amarela.
Desde que foi regulamentado, surgiram novidades e possibilidades importantes, mas antes de chegarmos nelas precisamos rever suas normas gerais, pois traz algumas mudanças significativas em relação ao programa anterior.
Normas e critérios do programa Casa Verde e Amarela
A meta é atender, no total, 1,6 milhão de famílias de baixa renda com o financiamento habitacional até 2024.
O programa parte de um pressuposto de regionalização, com atenção especial ao Norte e ao Nordeste, onde o déficit habitacional é maior, mas vinha sendo menos atendido pelo MCMV.
Além disso, também traz uma ampliação de sua abrangência, na medida em que permite a aquisição de imóveis novos e também usados, em áreas rurais ou urbanas.
Prevê ainda o financiamento de melhorias ou reformas em moradias urbanas – como a construção de banheiros onde não tem – e a urbanização de assentamentos localizados em áreas sem a infraestrutura necessária.
Outro item que recebeu grande atenção na elaboração do CVA é a regularização fundiária, que inclui medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para assegurar a emissão do título, a fim de garantir o direito real sobre o lote das famílias com renda mensal de até R$ 5 mil.
Já as melhorias habitacionais serão realizadas nas moradias das famílias com renda mensal de até R$ 2 mil que serão selecionadas pelo poder público local.
Faixas de renda e juros
A regularização está prevista em todas as faixas de renda contempladas pelo programa, enquanto outros benefícios são restritos para uma ou outra faixa. Elas são três, com benefícios maiores para o Norte e Nordeste nos financiamentos pela Caixa Econômica Federal.
Este é um dos pontos com mudanças mais significativas em relação ao Minha Casa Minha Vida.
Para facilitar a compreensão das diferenças, veja dois comparativos publicados no G1 das faixas e juros dos programas:
Como você pode ver, a faixa 1 do MCMV, com renda até R$ 1.800,00 e sem juros, foi suspensa, e a nova faixa 1 do Casa Verde e Amarela é semelhante à antiga faixa 1,5 – mas com juros menores para o norte e nordeste.A justificativa é que os recursos da velha faixa 1 serão utilizados para a conclusão dos projetos que já estavam em andamento, para depois ser retomada, possivelmente.
Já a faixa três, que se manteve inalterada, contempla a maioria dos projetos destinados às grandes cidades e regiões metropolitanas.
Além disso, temos novidades importantes que vêm sendo anunciadas ou discutidas na área habitacional, direta ou indiretamente relacionadas com o CVA. Vamos a elas.
Manutenção da tributação especial
Uma notícia muito comemorada pelos empreendedores do programa foi a derrubada, pelo Congresso, do veto do governo ao Regime Especial de Tributação (RET) no CVA, que existia desde o Minha Casa Minha Vida.
Quando foi sancionada a lei, o governo justificou a medida alegando que não havia previsão do impacto da simplificação de tributos no orçamento e de medidas para compensar a perda de receita.
Outra justificativa foi de que teria se esgotado o prazo de validade de um benefício fiscal de cinco anos, no máximo, conforme a Lei de Diretrizes Orçamentárias (LDO).
Mas, diante dos alertas do setor construtivo de que seu impacto seria muito negativo para o programa, os parlamentares derrubaram o veto e mantiveram a tributação especial, simplificada.
Assim, as empresas com empreendimentos no programa poderão continuar pagando quatro tributos federais com uma alíquota única de 4% sobre a receita mensal:
- Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL)
- Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ)
- Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (Contribuição para o PIS/Pasep)
- Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins)
Ampliação do prazo de pagamento
Ainda não foi confirmada, mas é praticamente uma certeza a ampliação do prazo da carência para pagamento das prestações do programa CVA em mais seis meses.
Seria uma reprise da pausa nas prestações que foi concedida pela Caixa Econômica Federal a pessoas físicas e jurídicas, em 2020.
Em julho, a Caixa disponibilizou a ampliação da pausa nas prestações dos créditos habitacionais do Minha Casa Minha Vida e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) para um período de até 180 dias.
Quem tinha concluído a pausa temporária de 120 dias que já havia sido concedida, pôde estender o prazo por mais 60 dias. E quem ainda não havia optado por essa alternativa, teve a chance de solicitar a pausa de seis meses.
Num evento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em março de 2021, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, confirmou que o banco estuda essa possibilidade novamente. Segundo ele, a medida funcionou muito bem como apoio aos mutuários, num momento de grande aperto nas contas provocado pela pandemia da Covid-19.
“No ano passado fizemos pausas para 2,6 milhões de famílias e 99,6% já voltaram a pagar”, disse.
Não vai faltar dinheiro para crédito
Em outro aceno positivo para o setor, o presidente da Caixa garantiu que não vai faltar dinheiro para as construtoras e incorporadoras tocarem seus projetos em 2021.
“Tudo que for necessário para que o setor imobiliário cresça no país será feito. Não faltará crédito imobiliário esse ano da mesma forma como não faltou ano passado”, afirmou Pedro Guimarães.
O banco bateu um recorde em 2020 com a carteira de crédito habitacional, que alcançou mais de meio trilhão de reais, atingindo o volume de R$ 509,8 bilhões. Ano passado foram R$ 116 bilhões contratados pela carteira de crédito imobiliário e a previsão é que esse valor chegue a R$ 130 bilhões em 2021, informou.
Disse ainda que, em março, o crédito imobiliário para pessoa jurídica foi três vezes superior à média do mesmo período do ano passado. Os empréstimos somaram cerca de R$ 1 bilhão, com previsão de fechar o ano com R$ 3 bilhões.
Desoneração da importação de materiais
Há, no entanto, um fator de grande preocupação entre os empreendedores que diz respeito ao impacto dos materiais nos custos das obras. Eles vêm sofrendo uma alta expressiva e também uma crise de desabastecimento, colocando em risco a evolução do CVA.
Uma pesquisa da Confederação Nacional da Indústria (CNI) com apoio da CBIC mostrou que o principal problema enfrentado pelos empresários do setor, no último trimestre de 2020, foi a falta ou o alto custo de matéria-prima, conforme 50,8% das respostas.
De acordo com dados da Fundação Getúlio Vargas, a alta nos preços dos materiais em 2020 foi de 19,60%, a maior do período pós-real. Alguns insumos chegaram a registrar aumentos superiores a 50% no período.
O impacto já foi sentido em números do programa Casa Verde e Amarela, segmento mais afetado pelos aumentos, em função de suas margens, que são menores, e por possuir teto para contratação, diz a Agência CBIC.
Dados do programa Casa Verde e Amarela
Atenção para estes dados, pois demonstram o quanto isso afeta o setor.
- A representatividade do programa sobre o total de lançamentos no 4º trimestre de 2020 foi de 47,1%. Já sobre o total de vendas, essa participação foi de 48,6%.
- No 3º trimestre de 2020, a representatividade do CVA em termos de lançamentos tinha sido de 54,7% e foi de 53,0% em relação às vendas.
A discussão sobre os custos dos insumos, portanto, é crucial para o andamento do programa, especialmente nas faixas de renda menores.
Neste sentido, uma novidade aguardada com muita ansiedade pelos empresários é o anúncio pelo governo da desoneração temporária de impostos de importação do aço e cimento, ou seja, imposto zero!
As gestões das entidades do setor, entre elas CBIC, Abrinc, Sinduscon e Secovi, entre outras, sobre o Ministério da Economia têm sido muito fortes nos últimos meses.
“O ideal seria suspender as taxas até o fim do ano para que os efeitos da pandemia possam ser diluídos e a gente retome uma normalidade”, disse o presidente da Secovi-SP, Basílio Jafet.
Apesar da resistência das indústrias nacionais de aço e cimento, ninguém duvida que essa medida, entre outras, será anunciada pelo governo em breve.
Seja porque o déficit habitacional é de oito milhões de moradias, seja porque nenhum outro setor gera tantos empregos e alavanca com tanta rapidez a economia.
Casa Verde e Amarela: alternativa muito atraente
O programa Casa Verde e Amarela, portanto, mesmo com todas as incertezas do cenário, continua sendo uma alternativa muito atraente de negócios para construtoras e incorporadoras de todos os portes. Ou seja, não pode ser ignorado.
Então, conhecer o programa em todos os seus detalhes, montar propostas sólidas de investimento e ir à luta por fatias desse mercado é uma estratégia altamente recomendada para neste momento.
Afinal, é a melhor chance de recuperar terreno e estar bem posicionado quando o momento mais complicado da pandemia passar e a retomada da economia vier.
Espero que nosso conteúdo tenha sido útil para você se inteirar mais sobre o programa e, quem sabe, conquistar novos negócios nessa área. Agora, deixe sua opinião e compartilhe com seus amigos e colaboradores, pode ser útil para eles também.
Obrigado pela leitura e até o próximo artigo.
